החלטה בתיק ה"פ 1693-09

נציגות הבית המשותף ברחוב וינשל 6 בתל אביב הגישה בשנת 2009 המרצת פתיחה, במסגרתה עתרה לשורה של סעדים הצהרתיים, שעניינם שטחים, אשר לטענתה אמורים להיכלל במסגרת הרכוש המשותף של הבניין, אך הוצאו שלא כדין ממנו והוצמדו ליחידות בבניין, שנותרו בבעלותם של הקבלנים, בוני הבניין. ביתר פירוט, הכוונה היא למחסנים, לחניות ולמעברים, אשר הוצמדו לחנויות מספר 4 ו-5 (להלן: " השטחים").

הנציגות עתרה לקבלת הצהרה, כי רישומם של השטחים הנ"ל כחלק מחלקות 4,5 איננו כדין והם חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף בבנין, לתיקון צו רישום הבית המשותף ולאיסור על כל דיספוזיציה בשטחים אלה.

בסמוך לאחר הגשת המרצת הפתיחה, ביום 20/11/09, הוגשה בקשה לסילוק התביעה על הסף, בה נטענו טענות כנגד כשירותה של הנציגות לנהל את ההליך. בנוסף נטען שאין יריבות בין הצדדים וזכות התביעה מוקנית, לכל היותר, לרוכשים המקוריים ולא לבעלי הדירות החליפיים, שרכשו את הדירות מידיהם.

ביום 3/2/10, לאחר הגשת התגובות והתשובות הנדרשות לעניין, נתתי את החלטתי בבקשת הסילוק על הסף. קיבלתי את טענת המבקשות שם, לפיה נציגות הבית המשותף אינה כשירה להגיש את התביעה האמורה בשם בעלי הדירות, והיא אף לא הוסמכה על ידם לעשות כן. בפסק הדין צוין, כי למרות שטענת חוסר היריבות הועלתה על ידי המשיבות סמוך לאחר הגשת התובענה, לא טרח ב"כ הנציגות לתקן את התובענה ולבקש צירופם של רוכשי הדירות כצד להליך. לאור זאת נדחתה התביעה על הסף והנציגות חויבה בהוצאות בסך 3,000 ש"ח לטובת המשיבות (להלן: " פסק- הדין").

נציגות הבית המשותף הגישה ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 2276/10). בפסק דין מיום 12/10/10 צוין, כי בהמלצת בית המשפט מוסכם על הצדדים, שפסק הדין הדוחה את התביעה על הסף יבוטל ותוגש תובענה מתוקנת, באמצעות שניים מתוך בעלי הדירות אשר ייבחרו ויסכימו לשמש כנציגי כלל בעלי הדירות. הדיון הוחזר למותב זה לצורך ניהול התביעה ולדיון בטענות הסף שהעלו המשיבים.

בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון, הוגשה תובענה מתוקנת בדרך של המרצת פתיחה, בשם 36 דיירים, מתוכם 13 בעלי דירות מקוריים. א. סביר בע"מ (להלן: " המבקשת") הגישה הודעה, המתייחסת לטענות סף נוספות שברצונה להעלות. ביום 4/4/11 קיימתי דיון במעמד הצדדים, לשם ליבון טענות הסף, לאחר שהוגשו כבר תגובות ותשובות כנדרש.

להלן פירוט טענות הסף שהועלו ע"י המבקשת, אליה הצטרפה גם דנדור בע"מ, אשר יש בהן, לדידה, כדי לדחות את התביעה על הסף:

א.   העדר עילת תביעה ו/או יריבות של בעלי הדירות שאינם הרוכשים המקוריים - עילת התביעה כנגד המבקשת ויתר הנתבעות מקורה בהסכמי המכר, שנחתמו בין הקבלנים ובין בעלי הדירות. המבקשת טוענת, כי עילת התביעה אינה עומדת לרוכשים מאוחרים, שאינם חתומים על הסכמי המכר המקוריים עם הקבלנים, ואשר רכשו את הדירות לאחר רישומו של הבניין כבית משותף.

ב.    העדר עילת תביעה של כלל בעלי הדירות כנגד המבקשת - המבקשת רכשה, לטענתה, בשנת 2007 את חלקה 4 בבניין, בתמורה ובתום לב ובהסתמך על המרשם. משכך, עומדת לה הגנת תקנת השוק במקרקעין, הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין ואין למשיבים עילה נגדה.

ג.    הסעד המבוקש אינו יכול להינתן - עם השלמת רישום הזכויות בחלקה 4 על שם המבקשת לא ניתן עוד להעניק כנגדה את צו המניעה המבוקש.

ד.    התיישנות ושיהוי - רישום הבניין כבית משותף הושלם כבר בשנת 1998. התביעה שהוגשה 11 שנים לאחר מכן התיישנה זה מכבר. במשך שנתיים נוספות, לאחר רכישת הזכויות בחלקה 4 על ידי המבקשת, לא עשו הדיירים דבר כדי לעמוד על זכויותיהם.

ה.   השתק ומניעות - חתימתם של בעלי הדירות שהינם הרוכשם המקוריים על חוזה המכר ועל יפוי הכח הבלתי חוזר, שומטת את זכות תביעתם והם מושתקים או מנועים מלכפור בחיובים שנטלו על עצמם על פי המסמכים עליהם חתמו.

תגובת המשיבים 1 (להלן: " המשיבים") לטענות הסף היתה כדלקמן:

א.      באשר לטענה בדבר העדר עילה של דיירים שאינם רוכשים מקוריים נטען, כי גם להם  עומדת עילת תביעה, שכן לא מדובר בתביעה חוזית, אלא בתביעה קניינית, המבוססת על סעיף 6 לחוק המכר. סעיף זה קובע, כי כל הסכמה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת להיעשות במפרט המצורף לחוזה, או במסמך נפרד מהחוזה. הדבר היחיד הדרוש להכרעה בתובענה הינו לבחון, האם הסכמי המכר והמפרטים עולים בקנה אחד עם הוראות החוק. משכך, די בדייר אחד שהוראות החוק לא מולאו כלפיו, כדי להחיל על המקרה את הוראות התקנון המצוי, ולהורות על השבת השטחים שהוצאו מהרכוש המשותף.

ב.       באשר לטענת העדר היריבות ולקיומה של הגנת תקנת השוק במקרקעין, טוענים המשיבים, כי אין להחיל הגנה זו על המבקשת, אשר בטרם רכישת הזכויות כבר ידעה היטב מהן טענותיהם של דיירי הבניין, ומשכך הרכישה בוצעה על ידה בחוסר תום לב.

ג.        באשר לטענה שהסעד המבוקש בתביעה הפך לתיאורטי, עם השלמת רישום הזכויות על שמה של המבקשת נטען, כי בהמרצת הפתיחה נתבעו סעדים נוספים, חלקם הצהרתיים וחלקם אופרטיביים, לתיקון רישום הזכויות בצו הבית המשותף ולכן אין מדובר בתביעה תיאורטית.

ד.       באשר לטענת ההתיישנות נטען, כי עסקינן בתביעה שעניינה מקרקעין ותקופת ההתיישנות היא 25 שנים, ולא 7 כנטען ע"י המבקשת. טענת השיהוי אף היא אינה יכולה לעמוד כנגד זכות קניינית. עוד נטען, כי מדובר בטענה עובדתית, אשר יש צורך לבררה במהלך המשפט, במיוחד לאור העובדה שהמשיבים פנו פעמים רבות לקבלנים ולגורמים נוספים, ושטחו בפניהם את טענותיהם באשר לרכוש המשותף.

ה.      באשר לטענת השתק ומניעות נטען, כי הסכמי המכר נקטו לשון כללית, לגבי אפשרות הקבלים לגרוע שטחים מהרכוש המשותף, ועל המשיבות להוכיח הסכמה של הדיירים באופן ברור ומפורש.

הצדדים שטחו טענותיהם ועתה הגיעה עת ההכרעה.